2000年悉尼奥运会，使奥运村周边的项目涨了一倍多。随着北京申奥成功，很多人的房产投资热情也被点燃，奥运村附近房产能否升值成为人们津津乐道的话题，投资房地产也一时间成为关注的热点。

　　买房出租划不划算

　　L女士在望京买了一套100平米左右的房子，单价4500元/平米，她做了八成30年的公积金贷款，每月还款2000元左右，又花了10万元精装修并配齐家电，委托中介公司以每月5000元的房租租给了一个韩国商社，每月除去还款净赚3000元左右，首付款9万元加上装修费共投资19万元，每年的投资回报率18.9%，要知道，现在年回报近20%的投资项目并不太多。

　　有需求就会有供给，很多发展商敏锐地嗅到了这个信息。在东北二、三环沿线，50%的物业项目兼具投资功能，华普中心连向北的小户型都一抢而空，国际港专门有两栋楼设置为投资型的小户型，有的客户一买就是好几套。业内人士普遍认为，在CBD和中关村附近租务市场大有可为。

　　据一项调查表明，北京东部地区部分四、五星级酒店附设的公寓每套月租金均在2000美金以上，入住率平均达到90%，反观东部地区的高档外销公寓，售价达24800元人民币的三全公寓的一套100平米出头的两居室，月租金可达3000至4000美金。

　　从宏观环境来看，投资房地产的政策也比较宽松，从今年1月1日起，个人出租住房国家实行减税，出租房屋的总体税收由原来的17%至30%左右调低到目前的7%至14%左右，据测算，调整后，个人出租住房税收负担率平均下降五成多。其中，月租金800元的住房税收负担额由140元降为58.4元，月租金1000元的住房税收负担额由180元降为85.7元，月租金2000元的住房税收负担额由520元降为251.4元。

　　投资地产与炒股有相通之处

　　有证券投资经验的某房地产项目总经理谢先生认为，投资房地产与投资股票一样，需要“选时”和“选股”。“选时”指买入的时机，“选股”指买入的具体项目。目前开发商大多采用低开高走、小步提价的销售策略。例如，某项目在刚开盘时曾以4000元左右的价位卖过一批房子。这个价位甚至是略低于成本价的。之后，进行了几次小幅提价，目前已达到5000多元的价位。随着项目的推进，在适当的时机还会进行小幅提价。如何评判一处物业是否具有升值潜力对于投资式买家是至关重要的。据另一个项目的副总经理刘先生介绍，投资股票有“技术分析法”和“基本面分析法”，对投资房地产也仍然适用。“技术分析”是指要把握住开发商操盘的节奏，与“庄”共舞。但更重要的是要看项目的品质如何，即“基本面分析”。比如，位置是否交通便利、户型是否合理、配套设施是否齐全等，在这些硬件之外，物业在软件方面也要做到优秀才有升值的基本保障。

　　以下几点要素必不可少：选择小社区。市区内的高档住宅套数少就意味着更少的人分享健身、购物、餐饮等不对外开放的私人会所；意味着业主出租以求回报时竞争更少；意味着更精致、更珍贵。如国际友谊花园的一居室能租6500元，比望京的两居室的租金还贵。一般来说，投资型房产的社区规模应在1000户以下为宜。

　　选择户型要和出租的目标客户群相吻合，想出租给公司的最好买两居室以上，这样才能租出价格，但相对风险大一些，有可能租不出去。想出租给个人的宜买两居室以下，风险最低的是一居室，因为无论经济景气不景气，一居室总是最先租出去的。如果想出租给商住户，楼层不宜过高，一二层最好。如果想出租给个人，则楼层越高租金越高。另外，大户型不要与小户型夹杂在一起，否则就很难上档次，出租时也缺乏竞争力。值得注意的是，如果前面几点加起来在房产投资的权重占50%的话，最后一条物业管理，则占了另外50%。有些物业管理也有代业主出租的业务，因此买房时要注意，一个得力的销售部门也许会给以后的出租带来很多方便。吴涛

    (北京青年报)